程谨轩、程霖生两代“地皮大王”兴衰史
时间:2011-02-11 05:34 来源:程氏家谱论坛 作者:程洁松
程谨轩、程霖生两代“地皮大王”兴衰史
在今南京西路常德路上（南京西路1550号）有一座花园住宅，绿树摇曳于深深庭院里，鸟语花香充斥其中。站在大门口望着深幽的庭院，不禁想到它往日的主人，要有如何的财力才能在当时的上海滩建造如此规模的花园住宅？也许你不知道，正是这座花园住宅见证了程谨轩、程霖生两代“地皮大王”的兴衰过程。
20世纪初的上海滩是一个有财闯遍天下，无势寸步难行的世界。程谨轩无财无势却在这样的上海创造了他一生最大的转折点，白手起家成为了一代叱咤上海房地产界的风云人物。
程谨轩又名程谨斋，原本是安徽歙县的木工手艺匠人，因幼时出过天花，面额有少数麻点，人称“麻皮木匠”、“程麻皮”。他每天靠在路边摆地摊卖木制品及自揽木工活为生，辗转攒了些路费来到上海。人生地不熟的他只能在十六铺码头搬行李赚些辛苦钱，为洋人搬运行李久了，也渐渐学会了一些简单的英语。在码头这种龙蛇混杂的地方大都结有帮派，他常常遭到其他工人的排挤，受帮派的欺压，辛苦赚来的钱到手的往往只有一半。他无力改变现状，只能在心里暗下决心，一定要出人头地，住大房子，过上好日子。
当年，码头上经常贴有各类招工的信息，有一次程谨轩看到一条征招木匠的信息。这对他来说是一个很好的契机。那是英租界张贴的信息，当时外国商人大量涌入上海这块潜力巨大的市场，各个租界加紧盖起了房屋以收取高价租金，正需要大量建筑工人。程谨轩凭着良好的木工技术，顺利成为建筑队的一员。他平时待人态度诚恳，建筑队中有很多工人都得到过他的帮助，又懂些简单英语，可以和英国房产商进行对话，明白他们的要求，短短时间内他俨然成为了工匠中的头领，渐渐显露出一股领袖气质。
在一次建筑工程中，一堵砖墙倒塌，压伤了他手下的两个工匠。程谨轩追根究底，终于查出是英方的黏土供应商卖出了劣质黏土。他十分愤怒，带着受害工匠的诊断书和黏土样品，独自与英国领事馆与供应商理论。英方自知理亏，答应给他们应有的赔偿。从此他们这支建筑队规模日益壮大，在各租界中均有名气，几年来积累了不少资金，许多房地产商与程谨轩有过交易，他铺设了较大范围的人脉，也借此学到了房地产的买卖手段。但是，程谨轩并不满于现状，他在寻找更好的商机来达到他的目标。
其时正逢英籍犹太商爱·台·沙逊（A·D·Sasson）看准了上海房地产的发展潜力，急欲投入大量资金大展鸿图。但他对上海的风土人情不熟悉，需要出色的买办为他赚取更多财富。几经查找之下沙逊找到了程谨轩，要利用程谨轩丰富的经验和广泛的人际关系，而程谨轩也想借助沙逊雄厚的资金和权势，用来发展自己的事业，两人一拍即合。从此，程谨轩就在沙逊洋行里经营房地产，每经手一笔可从出卖人处取得一定酬金，又可从买卖差价中提取5—10%的牙金（中介费）。随着上海租界的不断扩展，人口日益增多，房地产买卖也日趋活跃，程谨轩的手段也随之更加精明强干。他凭着勤劳多智，深得沙逊赏识，为沙逊积累了大量金钱；同时也为自己单飞铺下了一条后路。当他积累了足够资金时，便告别了沙逊独立经营房产。
不可否认的是，程谨轩练就了十分精准的眼力，旧上海繁华的商市是以今南京东路外滩为起点，逐步向西延伸，又以今南京东路为中轴向南北两侧展开的，那里的地价自然最高。他看准了上海西区的发展趋势，投入所有资金买入西区地产，很快西藏路以西地段每亩价格从规银100两攀升至10000两，他几次买进卖出，手中的房产翻了又翻，终于成为叱咤房地产界的风云人物——有“中国哈同”之称的“地皮大王”，人称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”。
关于程谨轩的身世和发迹另有大相径庭的说法：程谨轩幼时家境贫寒，在一家豆腐作坊打工，辛苦几年，积了几个小钱，在清末同治年间，来到上海滩上闯荡。程谨轩到了十里洋场的上海，人地生疏，只好买根扁担，在十六铺码头为旅客挑行李，挣点小钱度日。一天，天色将晚，细雨蒙蒙，一辆小轿车奔驰而来，转道颠簸了一下，“卜嗵”一声，从车尾上方滚下一只大皮箱。小轿车上的人浑然不知，奔驰而去。这时附近无人，程把它据为己有是人不知鬼不觉的。可是这个老实人想的却是，不义之财不能贪。他拎起这只皮箱放在一旁，又把带在身边的防雨布披盖在上面，自己却淋着细雨、冒着寒风站在那儿足足等了半个时辰。终于一个高个子洋人急急赶来，寻找失物。程谨轩转身去拉开遮雨的油布，问道：“是这只箱子吗？”这时洋人大喜过望，也不嫌他衣着破烂，几乎要和他拥抱起来，并连忙从衣袋里掏出一把外币，递给他以示酬谢！程谨轩却从容地推了开去：“先生，拾到东西送还原主，是中国人做人的道德，我们不贪不义之财。”洋人见他说话诚恳，又是一个年轻力壮的小伙子，看来诚实可信，想到洋行里还缺个清洁工，何不让他去补这个缺？就这样，程谨轩跟着洋人到了九江路，从此在德国礼和洋行里做了勤杂工。由于工作十分卖力殷勤，手脚又勤快，深得洋人好感。几年以后，第一次世界大战爆发，洋人回国，为酬谢程谨轩管家有功，给了他一笔丰厚的酬金，又把一幢小洋房馈赠给他。程得了这笔大钱和房子，唯独想买田造屋。当时，他在离外滩不远，尚未开发的浙江路、西藏路一带陆陆续续买了几块地皮，待南京路向西发展就转手高价出卖；接着又继续在南京西路、江宁路、常德路、静安寺一带再购买大批地皮，滚地龙式的不断发展。他已拥有河南路至西藏路数百亩的里弄住宅，还有石门一路至静安寺的地方，包括石门一路的德义大楼以及大楼后面的大批花园洋房。
还有一说是，1862年，李鸿章奉曾国藩之命在安徽整编一支军队——淮军，在英国的帮助下，淮军乘英国兵舰沿长江南下抵达上海，并与“洋枪队”勾结攻击并驱逐了太平军。程谨轩是作为挑夫随淮军进入上海的，当淮军驻扎后他就失业了，只能靠自己的手艺在上海自谋生路。当年，租界当局为了安置难民，出台了相应的房地产优惠政策，动员和鼓励他们投资房地产。程谨轩的木匠手艺使他顺利地在史密史洋行谋到一份职业，也就是从事房屋建造。后来他从一个木匠升到了监工，以后又升为买办。根据当时的行规，程谨轩每租出一套房子可以收取5—10%的佣金，这样就有了不少积蓄。程谨轩便把自己收入的大部分用来购置当时租界之外的农田，这些农田大部分集中在静安寺一带。当1899年公共租界扩张后，静安寺以东地块价格暴涨，到了1910年，同样的土地从每亩约百两升至每亩五千两，程谨轩就是靠购置土地而成了上海滩上的巨富。
程谨轩成为上海瞩目的巨富后，并没有象上海其他一些贫苦出身的资本家那样，谨慎守成，对后代缺乏关爱与教育。他膝下育有二子，长子是聋哑残疾人，次子程霖生倒是聪明乖巧，从小受程谨轩宠爱。长子娶妻生有一子名叫程贻泽，是程家长孙。因为工作的关系，一家人住在偌大的豪宅中，渐渐整天也说不到几句话，也只有在早餐桌上，程谨轩才能见到他的一家老小。程谨轩在年老体弱安排继承人时，才想到要程霖生好好管理家业，但这时候已无法让从小要风得风、要雨得雨的小儿子听从他的教诲了，他那放任自流的教育方式注定了程家家道中落的命运。
程谨轩创业无数，每月租金就可收取10余万两。这在当时大米每石价格只合规银3—4两的时期，可说是天文数字了。再加上除不动产的土地和房产外，还有千万两的家财，这些足可使后代衣食无忧。
程霖生继承父业后，上海商业已有了发展，南京路一带迅速繁荣，地皮价格暴涨。由于程霖生手中仍握有南京路、江宁路、常德路一带黄金地段不少地皮，经过五六年几个回合的卖出买进，财力继续增长，并继续由东向西扩展，购买了大批地皮。所以到上世纪三十年代初，程霖生就一跃而成为上海滩上新一代的“地皮大王”。
程霖生在南京西路常德路（南京西路1550号）建造了这座自住的花园住宅。他厌倦西方传统的建筑外貌，也不爱中国民族传统风格的宫殿式建筑，却十分相信中国易经中所说的阴阳互补、五行相克之说，高价聘请了风水先生来为这块地测风水。举凡行走江湖的风水先生大都没有真才实学，只是善于揣摩人的心思，讲出人最爱听的话。风水先生看过这块大面积的地皮后，说这是风水宝地，有利于程家基业。程霖生听后大喜，下重金请这位江湖术士设计洋房格局。术士为增加说服力，建议程霖生在宅门口安放一对石狮子用来镇守地下的灵脉仙气。于是，他到处托人找寻奇石，准备打造石狮子。说来也巧，在他回安徽老家的路上经过一个山区，他在一户山民家住了一晚，居然做了一个奇梦。梦中有一对威风凛凛的金毛狮从一座山上飞奔而下，对他巨吼一声。程霖生一惊之下从梦中醒来，他觉得此梦来得奇怪，马上向山民打听。原来山顶上森林围绕之处有一块巨大的青石，远远望去就像是一对相依相偎的雌雄狮子，浑然天成。一看之下就决定请著名工匠把这块奇石细心雕琢成石狮子，摆放在南京西路上的新宅门口，梦中偶得的石狮从此镇守着程家大宅，成了“镇宅之宝”。
新宅在风水师的胡言乱语下建成了不中不洋，外围封闭，内绕玉石镶嵌的游廊的主屋，配以庭前回楼，房前竖有门楼，双狮（石狮）拱卫的格局的住宅。门楼的样式别致，门楼呈凹字形，中间为正大门，门上设“过街楼”，而两侧向外凸，也设计为二层楼房，在中轴的顶上嵌“程德润堂”牌。建筑面积5241平方米，园地面积5050平方米。
程霖生入住后，为附庸风雅还在内宅设有画苑、书斋，收藏了大量名家书画和古今典籍。可是程霖生缺乏相应的鉴定知识，曾闹出一个大笑话。当时他结交了很多古玩商人，一些文物商人知道他是上海滩上的巨富，故意对他奉承，称赞他有一双法眼，最能识别古字画的真伪，便以不少赝品冒充稀世奇珍，从程霖生口袋里挖出重金。一次，有一幅是画家张大千仿制的石涛作品，程霖生不辨真迹，对这幅珍品爱不释手，挂在他引以为傲的“石涛堂”中，还邀来了众多名家包括当时尚属青年画家的张大千本人前去参观，以炫耀其收藏之丰，使得张大千在当场尴尬不已又不能道破，之后为世人广为流传。除字画之作外，程霖生还收藏了不少古今中外的图书典籍，盛以红木书柜，配以玻片，每天由僮仆拂拭，光可鉴人。他并无较高的文化水平，收藏的图书典籍无非用以装饰门面，自诩“自有琴书乐，而无车马喧”。
程霖生利用遗产中的静安寺路（今南京西路）赫德路（今常德路）以东拐角处的20余亩大块基地上，除营造了供自家居住的深院大宅外，东段地块则由程谨轩长孙、前三育体育会会长、优游足球队领队程贻泽作球队训练场地。后来，程霖生嫌厌练球带来的烦嚣，决意要其侄把练球基地移至北京西路泰兴路口（今上海市政协所在地）程家老公馆的大院里。程霖生便在此处建造有34幢接连式、门前带花园的住宅群（今南京西路1522弄），以地段优势，开间宽阔，环境优雅蜚声沪上。此处住宅以每月租金高达300余银元的金额出租，这就无形中限定了承租户多为拥有私家车的“四轮阶层”中的外国侨商和“高等”华人，达到了程霖生择邻的要求。由于早期住户大多为侨民，所以曾被叫做“外国弄堂”。
程霖生在上海发迹后名噪一时，也响遍家乡。为了报答桑梓，曾捐银1.8万余元修复破坏严重的歙县城南炼江上的渔梁坝，这是一座起到缓水势、兴灌溉作用的治理江道的古老工程。该坝初建于1229年，被称为“江南的都江堰”，后来多次被洪水冲垮。程氏于1902年出资修复至今已历时百余年，虽经历次洪水，仅中门损坏，余均完好。程氏还出资修复凤凰桥和修建杭徽公路，成立歙昱汽车公司，出资在杭徽公路两旁植树。还曾斥巨资为蚌埠城区的发展作过很大的贡献。
程霖生除了资助家乡发展事业外，为人崇尚交往，乐善好施，许多名人都乐于同他往来。1931年春天，陶行知秘密从日本回上海，就住在同乡程霖生公馆内隐藏起来。中国共产党创始人之一的陈独秀也是安徽人，也曾在程公馆里住过。还有，程家亲戚、著名慈善家朱庆澜也居住过一段时间。在中国慈善界曾有“北朱南王”之称，南王是指上海大画家王一亭，北朱即指朱庆澜。朱庆澜，浙江绍兴人，曾任四川省副都督、广东省省长、国民党政府赈务委员会委员长等职，后信仰佛教。退出政治舞台后，寓居上海，从事慈善救济事业。1922年前，他曾住在哈同路（今铜仁路）。三十年代初，寓居静安寺路（今南京西路1550号）程霖生的公馆内。程霖生的哥哥是个哑巴，哑巴的女儿是朱庆澜一房已去世的媳妇。因为这层关系，朱庆澜当时被程家邀请寓居。那时，程霖生公馆门口站有雇佣的巡捕，警卫森严。朱庆澜以长江救灾委员会负责人名义在上海主持救灾事宜。他还以自己的特殊身份，掩护和资助大韩民国临时政府在上海从事反日独立运动。为此，事隔半个多世纪后的1984年秋，朱庆澜的后裔收到由海外经香港带来的1968年3月10日由韩国总统朴正熙发给朱庆澜的两枚建国勋章和一份奖状。朱庆澜于1936年迁居永康路。
程霖生对抗日事业、革命事业也乐于支持。上海“一·二八”抗战，他作过捐助，并慷慨捐金给东北义勇军，支持东北人民抗日斗争。他还暗中出钱营救过共产党人陈延年和柯庆施。至于解囊赞助南京晓庄师范学校、淮安新安小学推行贫民教育和农村教育更是闻名遐迩。此外，肇嘉浜河道上的谨记桥，也是程霖生捐资修造的。
但是，世事并不会如江湖术士所说，得到奇石就能保一生无忧。程霖生是含着金汤匙出生的富家子弟，身边左有酒肉朋友，右有骗钱道士，在左右夹攻的花言巧语下心里就飘飘然起来，使他撞入一团迷雾中看不见事实的真相。
在北洋军阀统治时期，流行买卖官衔，当时有很多富户通过购买官衔获得了官方势力。程霖生为成为有财有势的上流人物，花了20万银元买了一个所谓“蚌埠商务督办”的官衔，当他大摆排场走马上任到了蚌埠后，才发现根本没有这样一个官位，他终于意识到被人骗了，这20万的银元只买到了不被政府认可的官印与委任状。
程霖生虽未因损失20万银元伤及其经济实力元气，但对同业中的街谈巷议，却不能忘怀，加上他老婆责怪，亟想把这笔钱赚回来。于是，他便在1923—1926年间，把手头现金投资开设衡余、衡昌、泰昌等6家钱庄，这倒不是他有意从事金融业，而在于想通过执银钱业的牛耳以调动资金，进行投机。他本来就相信风水、看相、算命。当天文生（又称阴阳生）为他相宅，说他的新宅“地脉悠长”是大富之家，“流年”大利，必将暴富。于是他就在1927年至1929年前后，于上海标金市场涨落极大之际，开始做起标金投机。程霖生初战告捷，益信流年风水之说，便放胆大做买空卖空，盈亏常以数十、百万银元计。不久，投机失利，手头已感拮据之初，尚不难在银钱业通融到巨款，后在泥潭越陷越深，一般行庄难以续借，不得不转向外籍银团贷款。但外籍银团提出要有押品，条件比较苛刻。程霖生只好拿出他最心爱的南京路西藏路转角大块房地产用以抵押。大凡赌徒愈输愈想翻本，当输红了眼睛便不顾一切，失败也更快。霖生标金投机与赌博无异，等着他的尽是失败。曾几何时，千万家私，尽付东流，还负了一身债，至1931年欠债超过2000万银两，而他们拥有的资产1000余万两已资不抵债，最后不得不宣告破产。程霖生到后来，已经妻离众叛，不久病故。
程霖生的胞侄程贻泽，由于酷爱体育活动，广交体育界知名人士，所以在泰兴路360号住宅内配有舞池、篮球房、弹子房和游泳池等，屋前大院则是一片足球训练场。程贻泽组织了一个私人足球队，取名三育队，后改名为优游体育队，同时还组织了篮球队、网球队。1926年11月7日，程贻泽组织的三育队和球王李惠堂的东华队——两支当年上海最强的球队会师在上海第三届中华足球联赛决赛。当时两队比赛轰动了全上海，各报体育版大肆宣传，当场还出售《体育评论》特刊，观众如山如海……球赛本身似乎远比今天上海同城的德比足球赛更激烈，4比4的最终比分便是见证。1929年1月程贻泽还自费带队远征日本进行足球比赛，在日本神户、横滨、东京同大学队比赛，取得二胜二负成绩而归；同时，他还不时组织球队与旅沪外侨和外国驻军的球队作友谊比赛，也邀请马来西亚、菲律宾的华侨球队来沪比赛，并热情招待，临别时还要赠送礼品给他们。程贻泽千金不吝，慷慨解囊，诸凡球员的吃喝、住宿、工资津贴以及一应费用均由其负责。程贻泽在南京西路石门二路口投资建成的德义大楼，是幢旅馆式的公寓。在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供那些远道而来的外地客队球员住用。这里和一般住家的公寓有所不同，这座建筑在原设计构思中并未考虑住户的餐饮、晾衣等需要，所以每个使用单元都没有厨房和阳台，和现在开发的许多商务酒店很相似，也可以算是上海最早的酒店式公寓。程贻泽最大的创举还在于1924年为帮助上海中华全国体育协进会取得了座落在上海法租界天文台路（今合肥路）南端的一片占地100多亩方形大空地的使用权。
程贻泽虽与叔叔程霖生分宅而居，但并未分割遗产。1931年程霖生宣告破产，根据当时有关规定，程贻泽的产业包括德义大楼在内，也应用以抵偿欠债。从此，程贻泽失去了房产收益，加上个人庞大的开支，勉强维持到1935年，最终不免全局崩溃。这位为上海体育事业作出过较大贡献的程贻泽，1982年8月5日病逝于上海仁济医院，终年78岁。
历史随着时间匆匆而过，老照片也泛出了焦黄的色泽。那对仍威风凛凛镇守在大宅门口的石狮子看着程家的起起落落，看着眼前旧物换新颜，看着时间那残酷无情的一面，不知道是否想过：当年山上那相依相偎的日子其实是最幸福的时光。 |
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